Rechtsprechung zum WEG-Recht

Wir haben im Folgenden interessante und aktuelle Auszüge aus der Rechtsprechung deutscher Gerichte zum Bereich des WEG-Rechts für Sie zusammengestellt. Die Übersicht wird ständig aktualisiert und soll Ihnen als erste Orientierungshilfe dienen.

Wir weisen darauf hin, dass es sich ausnahmslos um nicht öffentliche Leitsätze handelt, die eine auf den konkreten Einzelfall bezogene Rechtsberatung nicht ersetzen können.

 

Unbestimmte Anfechtungsklage ist nicht immer (zulässige) Vorratsanfechtung

Eine Anfechtungsklage, welche die angefochtenen Beschlüsse zunächst nicht konkretisiert, ist dann nicht als vorsorgliche Anfechtung aller Beschlüsse (Vorratsanfechtung) zu verstehen, wenn dies eine hohe Kostenschuld des Klägers zur Folge hätte.

BGH, Beschluss vom 16.2.2017

 

Bei Rechtsmitteln in WEG-Sachen ist die Belastung des Einzelnen maßgeblich

Für die Berechnung der Rechtsmittelbeschwer eines Wohnungseigentümers kommt es auf dessen eigenes wirtschaftliches Interesse an. Dieses bemisst sich nach seinem Anteil an der strittigen Forderung.

BGH, Beschluss vom 09.02.2017

 

Erfüllung baurechtlicher Vorgaben beim Sondereigentum

Es ist grundsätzlich Sache des jeweiligen Sondereigentümers, das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben, wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche, auf eigene Kosten zu erfüllen.
Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist aber auch dann Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Nachweis bei einer Aufteilung gemäß § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist.

BGH, Urteil vom 09.12.2016

 

Zur Duldung optisch nachteiliger Maßnahmen am Sondereigentum

Verändern bauliche Maßnahmen am Sondereigentum die Optik des Gebäudes, kann dies einen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer darstellen. Gleichwohl ist nicht immer die Zustimmung sämtlicher Eigentümer erforderlich.

BGH, Urteil vom 18.11.2016

 

Jahresabrechnung darf nicht unter Vorbehalt stehen

Genehmigen die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung nur unter dem Vorbehalt eventueller Korrekturen, ist der Genehmigungsbeschluss mangels Bestimmtheit nichtig.

LG München I, Urteil vom 22.09.2016

 

WEGen müssen in Baugenehmigung verlangten Spielplatz auch nach Jahren noch bauen

Der Anspruch gegenüber der Eigentümergemeinschaft auf Herstellung eines durch eine Auflage vorgeschriebenen Spielplatzes verjährt nicht. Ein ablehnender Beschluss der Eigentümerversammlung widerspricht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist ungültig.

AG München, Urteil vom 15.01.2016

 

Anfechtungsklage - Zustellung „demnächst“

Die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers ist nicht mehr „demnächst“ zugestellt, wenn sich der für die Zustellung ohnehin erforderliche Zeitraum wegen verspäteter Einzahlung der Gerichtskosten um mehr als 14 Tage verzögert.

BGH, Urteil vom 10.07.2015

 

Verwalter haftet bei Kostenüberschreitung

Ein WEG-Verwalter muss sich bei der Beauftragung eines Anwalts an eine beschlossene Kostenobergrenze halten. Überschreitet er diese, haftet er der Gemeinschaft wegen der Mehrkosten auf Schadensersatz.

AG München, Urteil vom 11.04.2014

 

Auch siegreicher Wohnungseigentümer hat anteilige Prozesskosten zu tragen

Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche  gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Eine Freistellung des obsiegenden Eigentümers von den Kosten kommt nicht in Betracht.

BGH, Urteil vom 04.04.2014

 

Zweifelhafter Beschluss über Sonderumlage kann wiederholt werden

Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen. Dasselbe gilt für den Beschluss über eine Sonderumlage.

BGH, Urteil vom 04.04.2014

 

Rauchverbot in Eigentümerversammlungen

Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft ein Rauchverbot nicht nur für eine einzelne Eigentümerversammlung, sondern generell für alle Eigentümerversammlungen beschließt.

LG Dortmund, Urteil vom 19.11.2013

 

Verwalter haftet für verjährtes Hausgeld

Der WEG-Verwalter muss sicherstellen, dass Hausgeldansprüche der Gemeinschaft nicht verjähren. Versäumt er dies, muss er Schadensersatz leisten.

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 20.12.2012

 

Dolmetscher in Eigentümerversammlung

Ein Wohnungseigentümer, der die deutsche Sprache nur eingeschränkt beherrscht, hat das Recht, sich in der Wohnungseigentümerversammlung eines Dolmetschers zu bedienen. Wird die Anwesenheit des Dolmetschers zu Unrecht verweigert, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar, da der Wohnungseigentümer ohne Dolmetscher keine Möglichkeit hat, an der Willensbildung teilzunehmen.

AG Wiesbaden, Urteil vom 27.07.2012

 

Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung verjährt nicht

Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung unterliegt grundsätzlich nicht der Verjährung.

BGH, Urteil vom 27.04.2012

 

Anfechtung der Jahresabrechnung auch bei nur geringen Abrechnungsfehlern

Das Recht zur Beschlussanfechtung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass ein Abrechnungsfehler den anfechtenden Wohnungseigentümer nur mit einem geringen Betrag betrifft. Dies gilt insbesondere dann, wenn generelle Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung bestehen, die innerhalb der Beschlussanfechtungsfrist nicht behoben werden können.

OLG München, Beschluss vom 05.04.2011

 

Änderung der Kostenverteilung

Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer den Umlageschlüssel bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten durch Mehrheitsbeschluss ändern. Der neue Umlageschlüssel muss lediglich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

BGH, Urteil vom 01.04.2011

 

Keine Kostenbefreiung des nicht zustimmenden Eigentümers

Auf die Kostenbefreiung nach § 16 Abs. 6 WEG kann sich ein Eigentümer nicht berufen, der trotz grundsätzlicher Zustimmungspflicht nach §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG einer bestandskräftig genehmigten baulichen Änderung nicht zugestimmt hat.

LG München I, Urteil vom 28.02.2011

 

WEG kann Plakatieren beschränken

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass an den Fenstern der Wohnungen Transparente nur nach vorheriger Zustimmung der Eigentümerversammlung angebracht werden dürfen.

AG Erfurt, Urteil vom 12.01.2011

 

Wohnungseigentümer kann behördliches Einschreiten gegen Miteigentümer nicht verlangen

Wohnungseigentümer können untereinander keine öffentlich-rechtlichen Abwehransprüche geltend machen und nicht verlangen, dass die Behörden gegen Miteigentümer einschreiten.

VG München, Urteil vom 10.01.2011

 

Übertragung der Schneeräumpflicht durch Mehrheitsbeschluss

Durch Mehrheitsbeschluss können die einzelnen Wohnungseigentümer verpflichtet werden, während der Wintermonate abwechselnd die Schneeräumpflicht zu übernehmen.

LG München I, Urteil vom 02.08.2010

 

Keine Verwalterzustimmung zur Rückübertragung bei Anfechtung des Kaufvertrages

Hat der Verwalter die nach dem Inhalt des Sondereigentums erforderliche Zustimmung zur Veräußerung des Grundbuchs erteilt und ist diese im Grundbuch vollzogen worden, so bedarf die Eigentumsübertragung zur Rückabwicklung des Kaufvertrages nach wirksamer Anfechtung bzw. aufgrund Rücktritts oder der Geltendmachung des großen Schadensersatzes keiner erneuten Zustimmung des Verwalters.

OLG Hamm, Beschluss vom 06.07.2010

 

Prozesskostenhilfe für WEG

Wenn eine WEG gegen eines ihrer Mitglieder Beitragsforderungen gerichtlich geltend machen will, kann ihr Prozesskostenhilfe bewilligt werden.

BGH, Beschluss vom 17.06.2010

 

Berater in der Eigentümerversammlung

Die Anwesenheit eines Nicht-Eigentümers in der Eigentümerversammlung kann per Geschäftsordnungsbeschluss und im Einzelfall auch stillschweigend gestattet werden.

LG Karlsruhe, Urteil vom 11.05.2010

 

Eigentümergemeinschaft kann ins Grundbuch eingetragen werden

Eine Eigentümergemeinschaft kann in Abteilung I des Grundbuchs als Grundstückseigentümer jedenfalls dann eingetragen werden, wenn aufgrund der durch die bisherige Verwaltungsstruktur begründeten engen wirtschaftlichen Beziehung der Erwerb des Grundstücks (hier: Nachbargrundstück) im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt.

OLG Hamm, Beschluss vom 04.05.2010

 

Kein Ausschluss von Versammlung wegen verspäteter Beitragszahlung

Eine Klausel der Teilungserklärung ist nichtig, wenn darin bestimmt wird, dass Eigentümer, die mit der Zahlung von Hausgeldbeiträgen länger als einen Monat in Verzug sind, nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen und über Beschlüsse abstimmen dürfen.

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.03.2010

 

Wohnungseigentümer haften nicht für die gesamten Wasserkosten

Einzelne Eigentümer haften nicht als Schuldner anstelle der Eigentümergemeinschaft. Vertragspartner der Versorgungsverträge für Wasser und Abwasser ist die Eigentümergemeinschaft. Deshalb haftet die Eigentümergemeinschaft als solche für die Verbindlichkeiten aus den Verträgen. Die Wohnungseigentümer haften gemäß § 10 Abs. 8 WEG anteilig in Höhe ihrer Miteigentumsanteile für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft.

BGH, Urteil vom 20.01.2010

 

Wohnungseigentümer darf an Touristen vermieten

Die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich wechselnde Gäste stellt eine zulässige Nutzung einer Eigentumswohnung dar.
Kurzzeitigen Mietern ist nicht zu unterstellen, dass sie mit dem Gemeinschaftseigentum weniger sorgsam umgehen.

BGH, Urteil vom 15.01.2010

 

Gegenstandswert einer Abberufung des Verwalters

Der Gegenstandswert für einen Antrag auf Abberufung des Verwalters liegt nach § 49a GKG im Regelfall bei 50% des Honorars des Verwalters für die Restlaufzeit des Verwaltervertrages. Der Wert des wirtschaftlichen Interesses des klagenden Wohnungseigentümers ist nicht maßgebend.

OLG Celle, Beschluss vom 07.01.2010

 

Keine Beitragspflicht bei nichtigem Kaufvertrag

Der Käufer einer vom Bauträger errichteten Eigentumswohnung ist der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht stets zu Beitragszahlungen verpflichtet. Zusätzliche Voraussetzung einer Haftung entsprechend § 16 WEG ist die Wirksamkeit des Wohnungskaufvertrages.

OLG Dresden, Beschluss vom 17.12.2009

 

Abrechnung von Sollbeträgen in Instandhaltungsrücklage unzulässig

In der Darstellung zur Entwicklung der Instandhaltungsrücklage müssen die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen aufgelistet werden und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen angegeben werden. Eine Abrechnung, die nur die Beträge ausweist, die der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden sollten, aber nicht die Beträge, die ihr tatsächlich zugeflossen sind, genügt nicht den gesetzlichen Anforderungen.

BGH, Urteil vom 04.12.2009

 

Wohnungseigentümer haften in voller Höhe für Kommunalabgaben

Jeder einzelne Eigentümer haftet für die gesamten Kommunalabgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gebühren sind keine Schulden der Eigentümergemeinschaft, sondern persönliche Schulden der einzelnen Wohnungseigentümer als Eigentümer des Grundstücks.

VG Gelsenkirchen, Urteil vom 16.09.2009

 

Bei Beschlussanfechtung beträgt Gegenstandswert 50 Prozent

Wenn ein Beschluss angefochten wird, in dem die Eigentümergemeinschaft mit einem bestimmten Betrag belastet wird, beträgt der Gegenstandswert der Klage 50 Prozent dieser Summe.

OLG Koblenz, Beschluss vom 04.05.2009

 

Schadensersatzanspruch des einzelnen Eigentümers bei fehlender Mitwirkung der übrigen an ordnungsmäßiger Verwaltung

Verletzen Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Die Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass erkannte Mängel nicht oder nicht rechtzeitig beseitigt, die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kostenvorschüsse nicht rechtzeitig erbracht oder eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung abgelehnt wurde. Voraussetzung ist stets ein Verschulden des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers. Ein solcher Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung wird nicht zwingend durch bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse, die eine Instandsetzung ablehnen, ausgeschlossen.

Oberlandesgericht München, Beschluss vom 28.11.2008

 

Keine Abstimmung über ein Minus zu dem gestellten Antrag in der Eigentümerversammlung

In einer Wohnungseigentümerversammlung kann nur über einen gestellten Antrag abgestimmt werden. Über ein Weniger gegenüber dem gestellten Antrag können die Wohnungseigentümer nur abstimmen, wenn ein dem Weniger entsprechender Antrag gestellt wird. Ein ablehnender Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung ist nicht deshalb anfechtbar, weil die abgelehnte Maßnahme in geringerem Umfang ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte.

Oberlandesgericht München, Beschluss vom 18.11.2008

 

Wohnungseigentümergemeinschaft ist Verbraucher

Eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls dann Verbraucher im Sinne des § 13 BGB, wenn an dieser nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind. Auch das Halten einer Wohnung oder Teileigentums, um über dauerhafte Vermietung und Verpachtung erhebliche regelmäßige und dauerhafte Mieteinnahmen zu erzielen, ist Verwaltung eigenen Vermögens und stellt unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte grundsätzlich keine unternehmerische Tätigkeit dar.

Oberlandesgericht München, Beschluss vom 25.09.2008

 

Unklare und mehrdeutige Eigentümerbeschlüsse sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären

Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre (hier: unklares Verhältnis der beschlossenen Sanierungsbeauftragung, Gutachtenerstellung und Klageerhebung), widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 23.09.2008

 

Sondereigentum an Raum ohne tatsächliche Abgrenzung

Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.07.2008

 

Durchsetzung eines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung im einstweiligen Verfügungsverfahren

Ein Verfügungsanspruch zur Neubestellung eines Verwalters ist gegeben und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Amtszeit des bisherigen Verwalters abgelaufen und die Neuwahl gescheitert ist. Sie kann von jedem Wohnungseigentümer gemäß § 21 IV WEG verlangt und im Rahmen eines Klageverfahrens nach § 43 Nr. 1 WEG durchgesetzt werden.

Landgericht Stuttgart, Beschluss vom 20.06.2008

 

Hund darf im gemeinsamen Garten nicht frei umherlaufen

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller ein Urteil des Landgerichts Konstanz aufgehoben, mit dem dieses einer Partei in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gestattet hatte, einen Hund im gemeinsam genutzten Garten frei laufen zu lassen.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 20.05.2008

 




 

Eigenmächtige Veränderung durch Sicht beeinträchtigende Balkontrennwand

Wenn ein Wohnungseigentümer an dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkon eine Trennwand als Sichtschutz anbringt, stellt dies eine bauliche Veränderung dar. Diese müssen die Nachbarn nicht zwingend hinnehmen.

Landgericht Itzehoe, Beschluss vom 21.01.2008

 

Haftung für Altschulden des teilenden Voreigentümers

Wenn das Wohngeld erst mit dem Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung fällig wird, haftet der zwischenzeitlich eingetragene Erwerber auch für Altschulden.

Oberlandesgericht Köln, Beschluss vom 15.01.2008

 

Instandhaltung und Instandsetzung von Wohnungseigentum

Die Pflicht der Wohnungseigentümer, zur ordnungsmäßigen Instandsetzung zusammenzuwirken, beschränkt sich nicht auf eine die Instandsetzung ermöglichende Beschlussfassung, sondern schließt die entsprechende Werkleistung mit Hilfe von Fachkräften ein.

OLG Hamburg, Beschluss vom 08.01.2008

 

Nichtigkeit einer Regelung über die Verwaltergebühren

Die Grenzen der Verwaltervergütung werden neben den Vorschriften der §§ 134, 138 BGB auch von §§ 242, 315 BGB gezogen.
Eine mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht in Einklang zu bringende und die Höhe des Verwalterhonorars für die Zukunft endgültig festlegende gemeinschaftsschädliche Regelung in der Teilungserklärung, die nur durch missbräuchliche Ausnutzung der Vertragsfreiheit des Bauträgers als Satzungsgeber zustande gekommen ist, ist als nichtig anzusehen.

Oberlandesgericht Hamm, Beschluss vom 06.12.2007

 

Nach Insolvenzeröffnung fällige Wohngelder sind Masseverbindlichkeiten

Nach Insolvenzeröffnung über das Vermögen eines Wohnungseigentümers fällig werdende Wohngeldverpflichtungen sind Masseverbindlichkeiten. Wohngeldforderungen aufgrund eines Jahres-Wirtschaftsplans werden in der Regel nämlich monatlich fällig und nicht schon mit Beschluss über den Wirtschaftsplan.

OLG Köln, Beschluss vom 15.11.2007

 

Bestellungszeitraum eines WEG-Verwalters für 3 Jahre ist rechtmäßig

Die Festsetzung eines grundsätzlichen Bestellungszeitraums für den WEG-Verwalter auf drei Jahre verstößt weder gegen Gesetz noch gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.09.2007

 

Beschluss über Fenstererneuerung ist auch bei im Sondereigentum stehenden Innenfenstern zulässig

Die Wohnungseigentümer können auch dann über die Sanierung der Fenster beschließen, wenn die Innenfenster dem Sondereigentum zugeordnet sind. Ein Beschluss über die Sanierung widerspricht jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in dem zugrunde liegenden Angebot die Kosten nicht exakt beziffert werden.

LG München I, Beschluss vom 28.06.2007

 

Aufrechnung des Verwalters gegen Instandhaltungsrückstellung

Es stellt keinen Verstoß gegen nachwirkende Treuepflichten dar, wenn der ausgeschiedene Verwalter seine restlichen Vergütungsansprüche gegen einen auf Zahlung gerichteten Herausgabeanspruch aufrechnet. Der Grundsatz, dass der Verwalter nicht befugt ist, wegen seiner Vergütungsansprüche auf die Instandhaltungsrücklage zuzugreifen, soll insoweit nur für den amtierenden, nicht aber für den ausgeschiedenen Verwalter gelten.

OLG Hamm, Beschluss vom 05.06.2007