Keine Mietminderung bei Wärmebrücken in älteren Wohnungen

Wärmebrücken in den Außenwänden sind nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen entsprach.

 

(Keine) Haftung bei Wasserschaden

Ein Mieter haftet dem Mieter der darunterliegenden Wohnung nicht für einen Schaden an der Tapete durch eingedrungenes Wasser.

Eigenbedarf für gewerbliche Nutzung

Will der Vermieter einer Wohnung diese künftig zu beruflichen oder geschäftlichen Zwecken nutzen, ist dies nicht dem gesetzlich geregelten Eigenbedarf zu Wohnzwecken gleichzustellen. Vielmehr ist im Einzelfall zu prüfen, ob das Nutzungsinteresse des Vermieters das Interesse des Mieters am Verbleib in der Wohnung übersteigt.

 

Vorgetäuschter Eigenbedarf - sekundäre Beweislast des Vermieters

Klagt ein Mieter nach seinem Auszug auf Schadenersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs, weil der Vermieter den behaupteten Eigenbedarf nicht realisert hat, trifft den Vermieter eine sekundäre Darlegungslast dazu, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll.

 

Besonders sorgfältige Prüfung der Härtegründe gegen Kündigung

Berufen sich gekündigte Mieter zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auf anderfalls drohende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen, müssen die Gerichte bei der Prüfung der vorgetragenen Härtegründe besonders sorgfältig vorgehen. Bei Fehlen eigener Sachkunde müssen sich die Gerichte mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind.

 

Abwälzung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich unwirksam?

Auch bei einer renoviert übergebenen Wohnung ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur dann wirksam, wenn dem Mieter ein (finanzieller) Ausgleich gewährt wird.

LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017

 

Außerordentliche Kündigung bei verwahrlostem Wohnungszustand möglich

Der verwahrloste Zustand einer Mietwohnung berechtigt den Vermieter dazu, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

 

Mietminderung wegen Lärm in der Wohnung

Mindert ein Mieter wegen Lärmbelastung der Wohnung die Miete, muss er nur darlegen, wie sich der Lärm bemerkbar macht. Zur Mangelursache muss er nichts vortragen. Nennt er dennoch eine Ursache, engt dies sein Minderungsrecht nicht auf solche Mängel ein, die auf dieser Ursache beruhen.

 

Betriebskosten dürfen nicht zusammengefasst werden

Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung (Nr. 8 des Kostenkatalogs) mit Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12) oder von Kosten der Wasserversorgung (Nr. 3) mit Kosten der Beleuchtung (Nr. 11) ist unzulässig.

 

Nur vollständige Zahlung kann Kündigung wegen Mietrückstands kippen

Ein wegen Zahlungsverzuges des Mieters entstandenes Recht zur fristlosen Kündigung entfällt
nur durch vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung. Auch durch im Falle der Aufrechnung oder Schonfristzahlung wird die Kündigung nur dann unwirksam, wenn die Rückstände vollständig getilgt werden.

BGH, Urteil vom 24.8.2016

 

Nach Tod des Mieters darf seinem im Mietobjekt wohnenden Familienangehörigen gekündigt werden 

Die unterlassene Information des Vermieters über den Tod der Mieterin über einen Zeitraum von mehreren Monaten hinweg ist vertragswidrig und berechtigt den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber den Verwandten, die vor dem Tod in die Wohnung eingezogen sind und seitdem dort weiter wohnen.

 

Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung

Ein - auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter - Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

 

Auf ein erhöhtes Lüftungsverhalten muss der Mieter hingewiesen werden

Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter seine Möbel grundsätzlich an jedem beliebigen Platz nahe der Wand aufstellen darf, wobei der ausreichende Abstand zur Vermeidung von Feuchtigkeit regelmäßig durch Scheuerleisten gewahrt wird. Sollte ein größerer Abstand von der Wand erforderlich sein, trifft den Vermieter eine entsprechende Hinweispflicht.

 

Kaution - Verwertungsverbot

Der Vermieter darf die Mietkaution während des Mietverhältnisses nicht verwerten, um streitige Forderungen zu befriedigen. Eine Vereinbarung, die ihm dies gestattet, ist unwirksam.

 

Der Begünstigte einer Eigenbedarfskündigung muss nicht namentlich benannt sein

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter die Person, zu deren Gunsten er den Eigenbedarf geltend macht, nicht zwingend namentlich bezeichnen. Es ist ausreichend, wenn die Eigenbedarfsperson in der Kündigung identifizierbar benannt wurde.

 

Mietvorauszahlung gegenüber Zwangsverwalter

Eine nach periodischen Zeitabschnitten bemessene Miete kann nur dann bei einer vereinbarten Einmalzahlung angenommen werden, wenn ohne Weiteres eine Umrechnung des geschuldeten Einmalbetrags auf periodische Zeitabschnitte erfolgen kann, weil der Mietvertrag von vorneherein auf eine feste Mietzeit abgeschlossen worden ist.

 

Betriebskostenabrechnung muss nicht alle Rechenschritte angeben

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter die auf das Abrechnungsjahr entfallenden Kosten aus jahresübergreifenden Rechnungen ermittelt und die hierbei erforderlichen Zwischenschritte nicht in der Abrechnung darlegt.

 

Bei Mieterhöhung muss der Vermieter nicht namentlich benannt sein

Bei einem Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten, z. B. die Hausverwaltung, aus den Umständen ergibt. Die Vertretung muss nicht ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter nicht namentlich benannt werden.

 

Video-Türspion ist unzulässig

Die Überwachung des Hausflurs mit einem Video-Türspion ist unzulässig. Dies gilt auch dann, wenn die Kamera aus Angst vor den Nachbarn eingesetzt wird. Die Videoüberwachung verletzt das allgemeine Persönlichkeitsrecht von Mitmietern und Dritten.

AG München, Urteil vom 04.12.2013

 

Nötigung begründet Kündigung

Wenn ein Mieter einen Beauftragten des Vermieters grundlos und gegen dessen Willen in der Wohnung festhält, rechtfertigt dies die Kündigung des Mietvertrages.

 

Kündigung - Zugangsvereitelung durch den Mieter

Vereitelt ein Mieter den Zugang einer per Einschreiben mit Rückschein versandten Kündigung, indem er das Kündigungsschreiben nicht bei der Post abholt, kann eine erneute Zustellung durch den Vermieter 13 Tage nach dem Erhalt der Benachrichtigung über die Nichtabholung des Kündigungsschreibens noch rechtzeitig sein.

 

Kündigung des Insolvenzverwalters beendet Gewerbemietvertrag auch für Mitmieter

Wird bei einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen eines Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, beendet die Kündigung des Insolvenzverwalters den Mietvertrag auch mit Wirkung für die Mitmieter.

 

Keine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bei inhaltlich falscher Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter ist nicht zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen berechtigt, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist. Anderenfalls könnte der Vermieter aus seiner eigenen Pflichtverletzung auch noch Vorteile ziehen.

BGH, Urteile vom 15.05.2012

 

Auslegung einer Betriebskostenvereinbarung

Die Vereinbarung in einem Mietvertrag über Wohnraum, dass der Mieter einen Betriebskostenvorschuss in bestimmter Höhe zu zahlen hat, kann ohne weitere Anhaltspunkte nicht als Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten ausgelegt werden.

BGH, Urteil vom 02.05.2012

 

Schimmelbildung durch unzureichendes Lüftungsverhalten

Wird durch unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten ein Schaden an der Mietsache verursacht (Schimmelbildung), so kann der Vermieter grundsätzlich nur Schadensersatz wegen der Beseitigungskosten verlangen, wenn er dem Mieter erfolglos eine Frist zur Beseitigung gesetzt hat.

LG Saarbrücken, Urteil vom 23.03.2012

 

Heizkostenabrechnung darf nicht nach dem Abflussprinzip erstellt werden

Die Heizkosten sind nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Eine Abrechnung anhand der Vorauszahlungen an den Versorger widerspricht der Heizkostenverordnung und ist unzulässig.

 

Keine Umlegung von Baumfällkosten auf Mieter

Nach Wortlaut, Sinn und Zweck der Vorschrift der BetrKV (§ 1 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 2 sowie § 2 Nr. 10) sind Baumfällkosten  nicht auf die Mieter umlegbar.

 

Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung

Für eine wirksame Modernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB genügt es, wenn die mitgeteilten Informationen den Mieter in die Lage versetzen, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten Baumaßnahmen zu machen. Die Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen und jede Auswirkung der Modernisierung enthalten.

 

Position "Center-Management" ist unwirksam

Eine Formularklausel im Gewerberaummietvertrag, die dem Mieter eines Ladenlokals in einem Einkaufszentrum als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.

 

Erforderlicher Inhalt einer Eigenbedarfskündigung

Für die Begründung einer Eigenbedarfskündigung ist es ausreichend, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für welche die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, welches diese Person an der Nutzung der Wohnung hat.

 

Verjährung der Schadensersatzansprüche einer WEG gegen einen Mieter

Der Schadensersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter unterliegt der Regelverjährung von drei Jahren. Die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB, die eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, ist auf einen solchen Anspruch nicht anwendbar.

 

Dauerhaft unpünktliche Mietzahlung ist Kündigungsgrund

Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl ihn der Vermieter zur pünktlichen Zahlung aufgefordert hat, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.

 

Schönheitsreparaturen beim Aufeinandertreffen von Individual- und Formularklausel

Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt aufgrund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist. Ist in einer derartigen Konstellation die Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen formularvertraglich vereinbart und eine zusätzliche Endrenovierungspflicht individualvertraglich, führt dies gem. § 139 BGB zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung.

 

Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen aufgrund der letzten Abrechnung

Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Die Anpassung ist nur für die Zukunft möglich.

 

Keine Aufrechnung mit Mietzinsforderungen gegenüber Kautionsfreigabeanspruch

Der Vermieter kann gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe eines verpfändeten Sparkontos als Mietsicherheit mit einen Zahlungsanspruch nicht aufrechnen, weil es insoweit an der Gleichartigkeit beider Ansprüche im Sinne von § 387 BGB fehlt.

 

Klage auf künftige Leistung ist bei erheblichem Mietrückstand zulässig

Eine Zahlungsklage auf eine zukünftige Leistung ist zulässig, wenn der Mieter in erheblichem Umfang seiner Zahlungspflicht aus dem Mietverhältnis nicht nachgekommen ist.

 

Erstattungsanspruch für Renovierungskosten bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel verjährt nach sechs Monaten

Die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses erfasst auch den Erstattungsanspruch eines Mieters für Kosten einer Renovierung, die dieser infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat.

 

Vermieter kann Verwaltungskosten auf Gewerbemieter abwälzen

In einem gewerblichen Mietverhältnis kann der Vermieter den Mieter auch durch Formularvertrag verpflichten, die Kosten für die Hausverwaltung zu tragen.

 

Verwertung der Kaution auch nach Veräußerung des Mietobjektes

Ein Vermieter kann eine Kaution auch dann noch zur Deckung seiner rechtskräftig festgestellten Forderung verwerten, wenn er das Mietobjekt bereits veräußert und übereignet hat, sofern sich die Kaution noch in seinem Vermögen befindet.

 

Betriebskostenabrechnung - Korrektur zulasten des Mieters trotz Fristablauf

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht mehr zulasten des Mieters ändern. In besonderen Ausnahmefällen kann es aber nach Treu und Glauben dem Mieter verwehrt sein, sich bei offensichtlichen Fehlern auf diese Frist zu berufen.

 

Mietminderung trotz Auszugs möglich

Die Miete ist auf Null gemindert, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wegen Renovierungsarbeiten des Vermieters vollständig aufgehoben ist. Dies gilt auch für den Fall, dass der Mieter bei noch laufendem Mietvertrag schon ausgezogen ist.

 

Schadensersatzanspruch gegen lärmenden Mieter verjährt nach drei Jahren

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters gege einen lärmenden Mieter wegen der berechtigten Mietminderungen der anderen Mieter unterliegt nicht der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB, sondern verjährt nach § 185 BGB in drei Jahren.

 

Anspruch auf Rückzahlung der kompletten Vorauszahlungen

Die Rückzahlung seiner kompletten Vorauszahlungen kann der Mieter nur verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der auch im gewerblichen Mietrecht regelmäßig mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung erteilt hat und das Miet- oder Pachtverhältnis beendet ist.

Keine Verwirkung durch jahrelangen Verzicht auf Betriebskostennachzahlung

Verzichtet ein Vermieter wegen der schlechten finanziellen Verhältnisse des Mieters über Jahre hinweg auf die Geltendmachung von Betriebskostennachzahlungen, so begründet dieses Verhalten für die Zukunft keine Verwirkung.

 

Ungeeichte Wasserzähler

Der Vermieter darf bei der Betriebskostenabrechnung auch Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwenden, wenn er nachweisen kann, dass die angezeigten Werte richtig sind.

 

Zurückbehaltungsrecht besteht erst nach Mangelanzeige

Ein Mieter darf wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter nichts weiß, Mietzahlungen erst zurückbehalten, wenn er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

 

Vermieter kann dem für Gartenpflege zuständigen Mieter keine bestimmte Gartengestaltung vorschreiben

Überlässt der Vermieter die Gartenpflege einem Mieter, kann er diesem nicht im Einzelnen vorschreiben, wie der Garten gestaltet werden muss. Der Vermieter kann  nur dann auf Kosten des Mieters eine Gartenbaufirma beauftragen, wenn der Mieter seiner Pflicht zur Gartenpflege nicht nachkommt.

 

Gekündigter Mieter muss notfalls zweimal umziehen

Ist ein Mieter verpflichtet, die Wohnung zu räumen, muss er dies innerhalb der Räumungsfrist auch dann tun, wenn ihm seine neue Wohnung erst (wenig) später zur Verfügung steht und ihm deshalb ein Doppelumzug droht.

 

Angabe von Personenbruchteilen in der Betriebskostenabrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist auch dann formell ordnungsgemäß, wenn die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil (hier: 20,39) angegeben und nicht näher erläutert ist. Für die formelle Wirksamkeit muss die Abrechnung - ggfs. durch Belegeinsicht - nachvollziehbar sein, sie bedarf aber nicht der Erläuterung jedes Details.

 

Vermieter muss Bezugsquelle von Mietspiegel nicht nennen

Nimmt ein Vermieter bei einer Mieterhöhung auf einen Mietspiegel Bezug , muss er den Mieter nicht darauf hinweisen, wo sich der Mieter den Mietspiegel beschaffen kann.

 

Erläuterung auch außerhalb der Betriebskostenabrechnung möglich

Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.

BGH, Urteil vom 11.08.2010

 

Vorwegabzug ist keine Mindestanforderung an Betriebskostenabrechnung

Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.

 

Kein Anspruch des Vermieters gegen die ARGE

Trotz Erklärung der ARGE gegenüber dem Vermieter, dass sie die Miete für einen bedürftigen Mieter direkt an den Vermieter überweist, hat der Vermieter grundsätzlich keinen eigenen Zahlungsanspruch gegen die ARGE.

 

Betreuer haftet nicht für „Messie“

Ein Betreuer, der für eine Person, die unter einem Sammelwahn leidet, einen Mietvertrag abschließt, dem Vermieter die Sammelwut aber verschweigt, haftet dem Vermieter grundsätzlich nicht auf Schadensersatz. Ihn trifft weder eine Aufklärungspflicht noch muss er den Mieter beaufsichtigen und dafür sorgen, dass dieser Ordnung hält.

 

Kosten von Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Klausel

Erbringt der Mieter Schönheitsreparaturen auf der Grundlage einer unwirksamen Renovierungsklausel, kann er die Kosten vom Vermieter erstattet verlangen. Der bereicherungsrechtliche Anspruch des Mieters unterliegt jedoch der 6-monatigen Verjährung gemäß § 548 Abs. 2 BGB.

 

Verschwundener Mieter - kein Recht zur Selbsthilfe

Auch wenn ein Vermieter gekündigt hat und dem Mieter an der Wohnung kein vertragliches Besitzrecht mehr zusteht und er die Wohnung seit längerem nicht mehr bewohnt, muss der Vermieter bei einem verschwundenen Mieter - notfalls per öffentlicher Zustellung - eine Räumungsklage einreichen. Räumt der Vermieter die Wohnung stattdessen eigenmächtig, muss er auch für den daraus entstehenden Schaden (hier geltend gemacht: 62.000 EUR) aufkommen.

Sonnabend ist kein Werktag

Bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats wird der Sonnabend nicht mitgezählt.

 

Unpünktliche Mietzahlung durch die ARGE

Hat ein Mieter nicht selbst alles dafür getan, um die pünktliche Mietzahlung durch die ARGE zu gewährleisten, kann er durch die unpünktlichen Zahlungen der ARGE in Verzug.

 

Keine Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den Wohnungsmieter bei einer Mieterhöhung

Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen.

 

Mietverhältnis zwischen Ehegatten

Schließen Ehegatten einen Mietvertrag, um steuerlich günstiger zu stehen, so müssen die Vertragsbedingungen dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen und die Vereinbarung muss auch tatsächlich durchgeführt werden. Das Mietverhältnis ist steuerlich nicht anzuerkennen, wenn der als Vermieter auftretende Ehegatte die Miete zeitnah auf ein anderes Konto seines Ehepartners erstattet.

 

Kurze Verjährung gilt auch für Ersatzansprüche aus gerichtlichem Vergleich

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache verjähren auch dann in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, wenn die Mietvertragsparteien in einem vorangegangenen Räumungsprozess einen Vergleich geschlossen haben, in dem sich der Mieter verpflichtet hat, von ihm genutzte Teilflächen des Grundstücks zu räumen, die nicht Gegenstand des Mietverhältnisses waren.

 

Mietspiegel der Nachbarstadt kann zur Begründung einer Mieterhöhung ausreichen

Wenn es für die Stadt, in der sich die Mietwohnung befindet, keinen Mietspiegel gibt, kann ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel stützen.

 

Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ist auch bei verspäteter Abrechnung möglich

Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen.

 

Dauerhaftes Lüften ist unzumutbar

Kann die Schimmelbildung in einer Wohnung nur durch dauerhaftes Lüften vermieden werden, widerspricht dies den Anforderungen an eine normale Wohnnutzung und eine Mietminderung (hier um 100 Prozent) ist gerechtfertigt.

 

Schönheitsreparaturen müssen in Eigenleistung durchführbar sein

Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag ist unwirksam, wenn dem Mieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen.

 

Gewerbe-Vermieter kann Mietvertrag auf anderen übertragen

Der Vermieter von Gewerberäumen kann sich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen das Recht vorbehalten, seine Stellung als Vermieter jederzeit auf eine andere Person zu übertragen.

 

Wohnung ist nicht mangelhaft, weil Mieter viel lüften muss

Wenn in einem alten Gebäude moderne, hochdichte Fenster eingebaut sind und deshalb ein besonders hoher Heiz- und Lüftungsbedarf besteht, ist dies kein Mangel, wenn der Mieter die Wohnung in Kenntnis der baulichen Gegebenheiten angemietet hat. Es ist allgemein bekannt, dass in älteren Gebäuden nach Einbau moderner Fenster einer Schimmelbildung durch besonderes Heiz- und Lüftungsverhalten entgegen gewirkt werden muss. Auf diese Notwendigkeit muss sich der Mieter bei einer entsprechenden Wohnung einstellen.

 

Heizkostenabrechnung auf Schätzbasis

Eine Heizkostenabrechnung auf der Basis einer Schätzung ist nicht ordnungsgemäß, wenn offen bleibt, auf welcher Basis das Abrechnungsunternehmen den Verbrauchswert geschätzt hat. Die tatsächliche Ablesung eines Zählers muss sich im Wesentlichen mit dem Abrechnungszeitraum decken und darf nur geringfügige Über- oder Unterschreitungen aufweisen. Ein Ablesezeitpunkt von 10 Wochen nach dem Ende der Heizperiode ist nicht ordnungsgemäß.

 

Für fristlose Kündigung ist Angabe der Höhe des Mietrückstandes ausreichend

Wenn ein Vermieter die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses auch auf frühere Rückstände stützt, genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht.

 

Einspruch für jedes Abrechnungsjahr neu erforderlich

Auch wenn ein Wohnungsmieter der Sache nach gleiche Einwendungen schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat, muss er diese Einwendungen gegen eine vom Vermieter aktuell erstellte Betriebskostenabrechnung erneut innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben.

 

Minderungsausschluss in Gewerberaummietvertrag möglich

Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag,
«Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit nicht zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind»,
hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand. Der Minderungsausschluss gilt auch dann, wenn die mietvertraglichen Beziehungen der Parteien durch Veräußerung und Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag beendet sind.

 

"Berliner Räumung" ist aus einem Zuschlagbeschluss nicht möglich

Aus einem Zuschlagbeschluss in der Zwangsversteigerung ist eine auf die Herausgabe der Wohnung beschränkte Räumungsvollstreckung ohne Wegschaffen der beweglichen Gegenstände ("Berliner Räumung") nicht zulässig.

 

Nachzahlung von Betriebskosten bei mehreren Mietern

Ein Vermieter kann von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind.

 

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist keine Minderung mehr möglich

Nach Beendigung des Mietverhältnisses infolge wirksamer Kündigung hat der Mieter keinen mehr Anspruch darauf, dass ihm die gemietete Sache mangelfrei zur Verfügung gestellt wird.

 

Opfergrenze für den Vermieter bei Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters

Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die «Opfergrenze» überschreitet.

 

Kostenvorschuss für Mangelbeseitigung

Verlangt der Mieter gemäß § 536a Abs. 2 BGB Kostenvorschuss für Maßnahmen, mit denen er die Mängel selbst beseitigen lassen will, so besteht ein solcher Anspruch nur dann, wenn die als Vorschuss verlangten Beseitigungskosten zur Mangelbeseitigung erforderlich sind. Wenn die Eignung der von ihm beabsichtigten Maßnahmen von der Ursache des Mangels abhängt, muss der Mieter die Mangelursache selbst feststellen lassen.

BGH, Urteil vom 21.04.2010

 

Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsverlängerung

Ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist wirksam. Eines zeitlichen Zusammenhangs mit der Vertragsbeendigung bedarf es nicht.

 

Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.

 

Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen

Der Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wird fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist und das Mietverhältnis beendet ist. Die Entstehung und die Durchsetzbarkeit des Rückzahlungsanspruchs sind nicht davon abhängig, dass noch ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung besteht.

KG Berlin, Urteil vom 22.03.2010

 

Umfang der Begründungspflicht bei Kündigung wegen Eigenbedarfs eines volljährigen Kindes

In der Kündigung wegen Eigenbedarfs für ein volljähriges Kind, das (erstmals) einen eigenen Hausstand gründen will, braucht nur dies ausgeführt zu werden. Es ist nicht erforderlich, die zur Zeit der Kündigung bestehenden konkreten Wohnverhältnisse darzustellen.

 

Berücksichtigung von Leerstand bei der Betriebskostenabrechnung

Auch bei der Abrechnung von Betriebskosten nach dem Personenschlüssel muss der Vermieter bei ausschließlich verbrauchsabhängigen Kosten einen Wohnungsleerstand berücksichtigen.

 

Kosten für zerbrochenen Briefkastenschlüssel

Der Vermieter muss beweisen, dass der Mieter den Briefkastenschlüssel schuldhaft zerbrochen hat. Kann er das nicht, ist von Materialermüdung auszugehen und der Vermieter hat die Kosten für den Austausch des Schlosses zu tragen.

 

Haftung des Mieters für Verschulden seiner Umzugshelfer

Nimmt der Mieter zum Einzug in die Mietwohnung die Hilfe dritter Personen in Anspruch, so haftet er gemäß §§ 278, 241 II, 280 BGB für die von diesen Personen schuldhaft verursachte Verletzung des Eigentums des Vermieters.

Keine Toleranzschwelle für Minderung bei «ca.-Wohnfläche» im Mietvertrag

Auch wenn die Wohnfläche mit einer «ca.»-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Für die Berechnung der Minderung ist die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht die um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung.

 

Fehlende Papiertonne berechtigt nicht zur Minderung

Ein Mieter kann die Miete nicht deshalb mindern, weil ihm keine Altpapiertonne zur Verfügung steht.

 

Keine Verjährung des Anspruchs auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit

Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar.

 

Nebenkostenabrechnung bei der Gewerberaummiete

Der Vermieter von Gewerberaum verliert grundsätzlich auch dann nicht den Anspruch auf Ausgleich einer erstellten Abrechnung, wenn er die einjährige Abrechnungsfrist erheblich überschreitet. § 556 Abs. 3 BGB, der eine Abrechnung binnen zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht anwendbar.

 

Betriebskostenabrechnung - Kein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien

Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Im Rahmen der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ist der Mieter aber berechtigt, die Unterlagen abzufotografieren oder selbst Kopien von den Belegen zu fertigen, z. B. durch ein mitgebrachtes tragbares Handkopiergerät.

 

Schadensersatz bei Kündigung durch Anwalt ohne Vollmachtsvorlage

Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis mit Anwaltsschreiben ohne Vorlage der Vollmachtsurkunde, verletzt er hierdurch den Mietvertrag und ist verpflichtet, dem Mieter die Rechtsanwaltskosten für die Abwehr der Kündigung zu erstatten.

 

Parketterneuerung ist keine Schönheitsreparatur

Das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sowie der Außenanstrich von Türen und Fenstern sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 IV 3 II. BV. Wegen der Einheitlichkeit der Schönheitsreparaturen ist eine Mietvertragsklausel, die entsprechende Verpflichtungen enthält, insgesamt unwirksam.