Rechtsprechung zum Immobilienrecht

Wir haben im Folgenden interessante und aktuelle Auszüge aus der Rechtsprechung deutscher Gerichte zum Bereich des Immobilienrechts für Sie zusammengestellt. Die Übersicht wird ständig aktualisiert und soll Ihnen als erste Orientierungshilfe dienen.

Wir weisen darauf hin, dass es sich ausnahmslos um nicht öffentliche Leitsätze handelt, die eine auf den konkreten Einzelfall bezogene Rechtsberatung nicht ersetzen können.

 

Entschädigung für Überspannung eines Grundstücks mit Stromleitung ist nicht steuerbar

Auf eine Entschädigung, die einem Grundstückseigentümer für die Erlaubnis zur Überspannung seines Grundstücks mit einer Hochspannungsleitung gezahlt wird, ist keine Einkommensteuer zu zahlen.

BFH, Urteil vom 02.07.2018

 

Begünstigter Eigentümer kann nicht gegen Baulastverzicht vorgehen

Eine Baulast als solche vermittelt dem begünstigten Nachbarn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde kein subjektiv-öffentliches Recht. Dieser kann sich mangels Verletzung eigener Rechte daher in der Regel auch nicht gegen den Verzicht und die Löschung einer Baulast zur Wehr setzen kann. Eine (auch gerichtlich verfolgbare) subjektive Rechtsposition kann nur dann gegeben sein, wenn sich der Verzicht und die Löschung der Baulast auf ein konkretes Bauvorhaben auswirken könnten.

VG Mainz , Urteil vom 08.03.2017

 

Falsches Baujahr in notariellem Vertrag - Rückabwicklung des Hauskaufs

Der Käufer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks kann die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen, wenn das Wohnhaus nicht – wie im notariellen Vertrag vereinbart – 1997 errichtet wurde, sondern zwei Jahre älter ist. Es handelt sich hierbei um einen erheblichen Sachmangel.

OLG Hamm, Urteil vom 02.03.2017

 

Grunderwerbsteuerrecht auf Baukosten

Ist der Erwerber eines Grundstücks beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinsichtlich des "Ob" und "Wie" der Bebauung gebunden, wird das erworbene Grundstück erst dann im bebauten Zustand Gegenstand des Erwerbsvorgangs, wenn der Bauerrichtungsvertrag geschlossen wird. Der Abschluss des Bauerrichtungsvertrags ist ein nachträgliches Ereignis, welches die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer auf den Zeitpunkt des Grundstückserwerbs dahingehend verändert, dass zu den Kosten des Grundstückserwerbs nunmehr auch die Baukosten hinzutreten.

BFH, Urteil vom 25.01.2017

 

Weiter Haftungsausschluss bei Grundstückskauf

Ein in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarter umfassender Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften des Grundstücks oder des Gebäudes, wenn diese nicht beurkundet wurden.

BGH, Urteil vom 22.4.2016

 

Versorgungsunternehmen kann für Wasserschaden in Gebäudeinnerem haften

Ein Wasserversorgungsunternehmen ist zur ordnungsgemäßen Unterhaltung einer Frischwasserzuleitung beim Abnehmer bis zur Wasseruhr verpflichtet. Kommt es dieser Verpflichtung nicht nach und wird hierdurch im Bereich vor der Wasseruhr ein Schaden verursacht, ist der Versorger auch dann verantwortlich, wenn sich die Schadstelle innerhalb des Gebäudes befindet.

OLG Koblenz, Urteil vom 17.04.2014

 

Grundbucheintragung einer GbR

Erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Grundstücks- oder Wohnungseigentum, reicht es für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch aus, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind. Weiterer Nachweise der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse dieser GbR bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt nicht.

BGH, Beschluss vom 28.04.2011

 

Illegaler Bau muss auch nach langer Zeit weg

Wer einen ungenehmigten Bau errichtet hat, muss auch noch nach Jahrzehnten (hier: nach ca. 50 Jahren) damit rechnen, diesen wieder abreißen zu müssen. Nur legale Bauten genießen Bestandsschutz.

OVG Saarlouis, Beschluss vom 02.03.2011

 

Nutzungsänderung eines Gebäudes durch Installation einer Solarenergieanlage

Führt die Errichtung einer Solarenergieanlage auf einem Gebäude zu einer Nutzungsänderung des Gebäudes, so bedarf diese der Baugenehmigung.

OVG Münster, Beschluss vom 20.09.2010

 

Grundvermögen muss für Bemessung der Grundsteuer neu bewertet werden

Die über mehrere Jahrzehnte unveränderte Einheitsbewertung des Grundbesitzes ist mangels realitätsgerechter Bewertung nicht mit dem Gleichheitssatz in Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar. Dies gilt vor allem für das Beitrittsgebiet. Aus verfassungsrechtlichen Gründen ist daher eine allgemeine Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer erforderlich.

BFH, Urteil vom 30.06.2010

 

Windenergieanlage kann wegen optischer Bedrängung unzulässig sein

Bei Windenergieanlagen ist grundsätzlich ein Mindestabstand zur anliegenden Wohnbebauung einzuhalten, der das Zweifache der Gesamthöhe der Anlage beträgt. Anderenfalls ist die Anlage wegen optischer Bedrängung unzulässig.

OVG Münster, Beschluss vom 24.06.2010

 

Kosten für Bewertungsgutachten sind nicht vom Bankkunden zu tragen

Bei Immobilienfinanzierungen ist es unzulässig, die Kosten der notwendigen Schätzung des Objektwerts auf den Kunden zu verlagern, auch wenn das Gutachten Voraussetzung für die Darlehensgewährung ist. Bankentgelte dürfen nur dann erhoben werden, wenn dem Kunden gegenüber eine Dienstleistung erbracht wird. Die Wertermittlung erfolgt jedoch ausschließlich im Interesse des finanzierenden Instituts. Bedenken gegen die Werthaltigkeit des Objekts müssen nicht mitgeteilt werden. Deshalb dürfen die Kosten auch nicht auf die Kunden abgewälzt werden.

OLG Celle, Urteil vom 23.06.2010

 

Eigentümer muss Leitung auf seinem Grundstück dulden

Ein Eigentümer ist als Stromanschlussnehmer zugleich verpflichtet, die Verlegung der Leitung unentgeltlich zuzulassen. Kann sowohl privates als auch öffentliches Grundeigentum für eine Verlegung von Elektrizitätsleitungen gleichwertig in Anspruch genommen werden, ist das Auswahlermessen des Stromversorgungsunternehmens nicht eingeschränkt. Es muss nicht öffentliches Grundeigentum vorrangig in Anspruch nehmen. 

BGH, Urteil vom 28.04.2010

 

Strafbarkeit des Notars

Ein Notar ist hinsichtlich sämtlicher an einer Transaktion Beteiligten auch dann dem Redlichkeitsgebot verpflichtet, wenn es sich nicht um seinen unmittelbaren Auftraggeber handelt. Kennt ein Notar die betrügerische Absicht einer Vertragspartei, darf er bei der vereinbarten Beurkundung nicht mehr mitwirken. Ansonsten ist auch er strafbar.

BGH, Urteil vom 07.04.2010

 

Trinkwasserverordnung verbietet nicht das Wäschewaschen mit Brunnenwasser

Die Trinkwasserverordnung gewährleistet in Übereinstimmung mit dem europäischen Gemeinschaftsrecht nur, dass jedem Haushalt ein Trinkwasseranschluss zur Verfügung steht. Sie verbietet jedoch nicht, zum Wäschewaschen im eigenen Haushalt das Wasser eines Hausbrunnens zu benutzen.

BVerwG, Urteil vom 31.03.2010

 

Zweitwohnungsteuer für Studentenwohnung

Ein Student ist für seine Studentenwohnung auch dann zur Zahlung von Zweitwohnungsteuer verpflichtet, wenn er an der Erstwohnung keine Verfügungsbefugnis hat, da es sich hierbei nur um sein ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung handelt.

BFH, Urteil vom 17.02.2010

 

Parken vor Nachbars Garage ist Eigentumsbeeinträchtigung

Das wiederholte Abstellen eines Pkws vor der Garagenzufahrt des Nachbarn stellt eine Besitz- und Eigentumsbeeinträchtigung dar, gegen die sich der Nachbar durch eine Unterlassungsklage wehren kann. Der Parkende kann sich nicht erfolgreich darauf berufen, dass der Nachbar bei ihm klingeln und ihn bitten könnte, das Auto wegzufahren.

AG München, Urteil vom 22.12.2009

 

Gewerblicher Grundstückshandel - auch bei Wohnungsverkäufen auf Druck der Bank

Von einem gewerblichen Grundstückshandel (mit der Folge der Gewerbesteuerpflicht) kann in der Regel ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs mehr als drei Objekte (sog. "Drei-Objekt-Grenze") erworben und wieder veräußert werden. Der Annahme einer bedingten Veräußerungsabsicht bei Erwerb der Immobilien steht grundsätzlich nicht entgegen, dass die ursprüngliche Vermietungsabsicht aufgegeben und das Objekt aus ungewollten Gründen verkauft wird. Die konkreten Anlässe für den Verkauf (z.B. Ehescheidung, Finanzierungsschwierigkeiten, Krankheit, ein unerwartet hohes Kaufangebot) sagen im Allgemeinen nichts darüber aus, ob der Steuerpflichtige nicht von Anfang an eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht gehabt hatte. Dies gilt auch bei Vorliegen einer wirtschaftlichen Zwangslage.

BFH, Urteil vom 17.12.2009

 

Herausragende Dämmung des Nachbarhauses muss nicht geduldet werden

Untergeordnete Bauteile, wie z. B. Dachvorsprünge, Eingangs- oder Terrassenüberdachungen sind von Nachbarn zu dulden, auch wenn sie über die Grundstücksgrenze ragen. Bei der Außenisolierung eines Hauses handelt es sich jedoch nicht um ein untergeordnetes sondern um ein vollwertiges Bauteil, dessen Überstand der Grundstücksnachbar nicht akzeptieren muss.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 09.12.2009

 

Keine allzu hohen Anforderungen an Maklerprovision

Es reicht für den Provisionsanspruch eines Maklers regelmäßig nicht aus, dass er Interessenten ein Expose zusendet und mit ihnen die Immobilie besichtigt. Dagegen ist der für das Entstehen eines Provisionsanspruchs erforderliche "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages" aber erbracht, wenn der Auftraggeber aufgrund einer Mitteilung des Maklers in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.06.2009

 

Notar muss auf fehlende Neutralität hinweisen

Ein Notar muss bei einer von ihm nicht selbst entworfenen Verwahrungsanweisung auch prüfen, ob das von den Beteiligten gewünschte den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Andernfalls muss er auf die in der Anweisung liegenden Gefahren hinweisen und eine sichere Gestaltung vorschlagen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.07.2008

 

Haustürsituation bei Anbahnung von "Schrottimmobiliengeschäft"

Ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen unterbliebener Widerrufsbelehrung gemäß § 2 HaustürWG kommt auch dann in Betracht, wenn die Haustürsituation nicht bei dem Vertragsabschluss, sondern nur bei dessen Anbahnung vorgelegen hat. Der Schadensersatzanspruch eines Immobilienkäufers setzt aber voraus, dass die finanzierende Bank ein Verschulden trifft und dass der Kapitalanleger seine auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklärung bei ordnungsgemäßer Belehrung über sein Widerrufsrecht auch tatsächlich widerrufen hätte.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.02.2008

 




12% Maklerprovision machen Vertrag nichtig

Wer als Makler stattliche 12% Maklerprovision verlangt, muss damit rechnen, gar nichts zu bekommen. Solche Vereinbarungen sind sittenwidrig.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 05.02.2008

 

Abstellraum für Motorräder ist keine "Garage"

Eine Garage ist ein Gebäude an der Grenze zu einem Nachbargrundstück nur, wenn in ihm ein PKW untergestellt werden kann. Seine Eignung als Abstellraum für Motorräder reicht hierfür nicht aus. Ein Gebäude, in dem lediglich zwei Motorräder, nicht aber ein Pkw Platz finden, kann daher nicht das nach der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz geltende "Grenzgaragenprivileg" in Anspruch nehmen, nach dem Garagen bis zu einem gewissen Umfang direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück gebaut werden können.

Verwaltungsgericht Mainz, Urteil vom 15.01.2008

 

Maklerprovision auch bei Erwerb des Objekts durch Dritte

Ein Provisionsanspruch kann auch entstehen, wenn ein anderer als der Maklerkunde das Objekt erwirbt, sofern eine persönliche und wirtschaftliche Beziehung zum Dritten vorhanden ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.12.2007